SANCHEZ & JORDANA, S.L.

Maig 2023

APARTATS DEL BUTLLETÍ

Ayuda
x

Ayuda a la busqueda de artículos

La búsqueda se realizará sobre los artículos que pertenezcan a las publicaciones del producto seleccionado.

Si introducimos más de una palabra, el resultado de la búsqueda será todos los artículos que contengan al menos una de las palabras.

Si introducimos varias palabras entre comillas, el resultado de la búsqueda será todo artículo en el que aparezca exactamente la frase escrita en el buscador.

Ejemplo: "Obligaciones del empresario"

Club-trustee d’aprofitament per torn de béns immobles turístics: tractament comptable

Al BOICAC 132, de desembre 2022, es fa una consulta sobre el tractament comptable relatiu a un contracte de fidúcia sobre l’aprofitament per torn de béns immobles d’ús turístic. Aquesta societat, que es coneix normalment com a owning company,no és resident a Espanya, però al nostre país té un conjunt d’immobles d’ús dividit per torns perquè en gaudeixin els compradors d’aquests torns vacacionals. Per a l’ICAC, en l’operació intervenen tres subjectes: el propietari inicial dels actius, una societat que es configura com a propietària formal i que els gestiona, i uns beneficiaris de l’ús dels actius, regulats per la Llei 4/2012, de 6 de juliol.

La consulta número 4 del BOICAC 132 tracta d’una societat no resident adscrita a un sistema club-trustee d’aprofitament per torn de béns immobles d’ús turístic, que té la seu de la direcció jurídica i administrativa efectiva al Regne Unit.

Segons afirma el consultant, d’acord amb l’escriptura d’adaptació del règim preexistent en la Llei de drets d’aprofitaments per torns de béns immobles, de 4 de febrer de 2001, i inscrita en el Registre de la Propietat, la societat és propietària de ple domini d’un conjunt de finques situades a Espanya amb un contracte fiduciari.

En virtut de l’escriptura de fidúcia i del document de constitució del club, aquesta societat és la propietària formal de les finques en benefici dels que siguin socis del club per l’adquisició del dret d’ocupació o torn en alguna finca. La direcció d’aquesta societat pretén traslladar-la a Espanya.

En la consulta s’indica que aquest tipus de societats es coneixen normalment com a owning company i tenen a nom seu un conjunt d’immobles situats a Espanya d’ús dividit en torns perquè en gaudeixin els compradors d’aquests torns vacacionals. A aquest efecte, s’indica que en els documents públics es deixa evidència que la propietat formal de les finques en benefici és propietat dels socis del club, de manera que l’owning company està obligada a tornar l’import que obtingui d’una venda potencial.

Així mateix, en la consulta es defineix la fidúcia com la figura mitjançant la qual el fiduciant transfereix al fiduciari la propietat o el domini d’un o més béns, per tal que el fiduciari els administri o els alieni per complir l’objectiu de la fidúcia definit pel fiduciant. Segons s’indica, en aquest tipus de contractes hi ha necessàriament una activitat d’administració, a més de la de custòdia i conservació dels béns o drets lliurats en fidúcia.

Segons assenyala el consultant, les parts principals en aquests tipus de contractes són les següents:

El fiduciari (o fideïcomissari). És la persona o la societat encarregada a la qual el fiduciant lliura els béns perquè els administri o alieni segons la finalitat establerta en el contracte; és a dir, la propietat econòmica dels béns no és del fiduciari, que només els té en benefici d’uns altres que són els que n’obtenen els rèdits i assumeixen els riscos associats als immobles.

El beneficiari. És la persona que es beneficia de l’administració o l’alienació dels béns que fa el fiduciari. En aquest cas, els beneficiaris són els socis o els compradors dels torns vacacionals que formen el club, una entitat sense personalitat jurídica que actua de manera semblant a una «comunitat de propietaris». Els socis paguen les despeses de manteniment dels immobles i són, en última instància, els propietaris econòmics dels immobles.

A l’efecte del tractament comptable dels immobles, en el text de la consulta es remet a la resolució de l’immobilitzat material i als apartats 4. Elements dels comptes anuals i 5. Criteris de registre o reconeixement comptable dels elements dels comptes anuals, del marc conceptual de la comptabilitat recollit en la primera part del Pla general de comptabilitat.

Tenint en compte el que s’ha indicat més amunt, la consulta tracta el registre comptable dels béns immobles que es volen traslladar a una societat d’un fiduciari espanyol en règim de fidúcia.

Resposta

Abans de respondre, l’ICAC adverteix:

En primer lloc, cal assenyalar que la resposta a la consulta es formula des d’una perspectiva estrictament comptable; per tant, sense entrar en l’anàlisi de la legalitat substantiva en el dret espanyol del negoci que constitueix el supòsit de fet.

Així mateix, cal recordar que la societat que formula la consulta és una societat estrangera a la qual no es pot aplicar la normativa comptable espanyola i, en conseqüència, aquest institut no és competent per pronunciar-se sobre el registre comptable que procedeix seguir en l’operació. No obstant això, considerant que la direcció de la societat pretén traslladar-la a Espanya, es respon a la consulta plantejada d’acord amb la nostra normativa.

Per fonamentar la respostas, l’ICAC es basa en:

Directiva 1994/47/CE i Llei 42/1998. Pel que fa a la regulació de l’aprofitament per torn, cal esmentar la >Directiva 1994/47/CE del Parlament Europeu i del Consell, de 26 d’octubre de 1994, relativa a la protecció dels adquirents pel que fa a determinats aspectes dels contractes d’adquisició d’un dret d’utilització d’immobles en règim de temps compartit, la transposició del qual es va fa mitjançant la Llei 42/1998, de 15 de desembre, sobre drets d’aprofitament per torn de béns immobles d’ús turístic i altres normes tributàries.

Directiva 2008/122/CE i la Llei 4/2012. Posteriorment, la Directiva 2008/122/CE del Parlament Europeu i del Consell, de 14 de gener de 2009, relativa a la protecció dels consumidors pel que fa determinats aspectes dels contractes d’aprofitament per torn de béns d’ús turístic, d’adquisició de productes vacacionals de llarga durada, de revenda i d’intercanvi, deroga la Directiva 1994/47/CE. Amb aquests antecedents, la Llei 4/2012, de 6 de juliol, de contractes d’aprofitament per torn de béns d’ús turístic, d’adquisició de productes vacacionals de llarga durada, de revenda i d’intercanvi i normes tributàries, comprèn tant la transposició de la Directiva 2008/122/CE, en el títol I, com la incorporació de la Llei 42/1998, en els títols II i III, amb les adaptacions que requereix aquesta nova directiva. Així, se citen:

Pel que fa a la definició del contracte d’aprofitament per torn: l’article 2 i l’apartat 4 de l’article 23 de la Llei 4/2012.

Sobre la durada del règim d’aprofitament per torn: l’article 24 de la Llei 4/2012.

Quant a les empreses de serveis com un dels subjectes que intervé en els contractes d’aprofitament per torn de béns immobles d’ús turístic: l’apartat 1c) de l’article 25 de la Llei 4/2012.

Després d’aquestes cites, l’ICAC ens adverteix que la figura jurídica de la fidúcia a què es fa referència en la consulta no està prevista en l’ordenament espanyol i del text d’aquesta consulta no es poden derivar amb claredat els drets i les obligacions de les parts. Per tant, i d’acord amb l’article 34.2 del Codi de Comerç que estableix que en la comptabilització de les operacions s’atendrà la realitat econòmica i no només la forma jurídica, per respondre a la consulta, l’ICAC primer construeix una estructura de l’operació i adverteix el consultant que haurà de considerar com encaixa el seu rol en aquesta estructura. Així, per a l’ICAC, sembla que en l’operació intervenen tres subjectes:

El propietari inicial dels actius.

Una societat que es configura com a propietària formal i que els gestiona.

Uns beneficiaris de l’ús dels actius, regulats per l’esmentada Llei 4/2012.

Així, l’ICAC conclou:

a) Beneficiaris de l’ús dels actius

El tractament comptable de l’operació d’aprofitament per torn de béns immobles que es planteja, en la mesura que s’hagi de qualificar com un arrendament a efectes comptables en funció de les facultats que s’atorguen als adquirents dels torns, es farà en el context de la norma de registre i valoració (NRV) 8a. Arrendaments i altres operacions de naturalesa semblant, inclosa en la segona part del Pla general de comptabilitat (PGC), aprovat per Reial decret 1514/2007, de 16 de novembre, i es qualificarà com un arrendament operatiu sobre els actius turístics dedicats a aquest efecte.

b) Entitat que rep el rendiments de l’aprofitament per torns

Actius i rendes immobiliàries. Pel que fa a la comptabilitat on hagin d’aparèixer aquests actius, i atesa la definició d’actiu del Marc Conceptual de la Comptabilitat, inclòs en la primera part del PGC, serà l’entitat que rebi els rendiments de l’aprofitament per torns, circumstància de la qual es deriva el control econòmic. Aquests actius es qualificaran com a inversions immobiliàries, ja que es tracta d’immobles que es posseeixen per obtenir rendes, tal com es defineixen en la cinquena part del PGC.

Prestació d’altres serveis. Si aquesta mateixa societat presta altres serveis als receptors de l’aprofitament per torns, o en cas que la mateixa operació principal sigui una prestació de serveis, els reconeixerà d’acord amb la NRV 14a. Ingressos per vendes i prestació de serveis del PGC, desenvolupada mitjançant la Resolució, de 10 de febrer de 2021, de l’Institut de Comptabilitat i Auditoria de Comptes, per la qual es dicten normes de registre, valoració i elaboració dels comptes anuals per al reconeixement d’ingressos pel lliurament de béns i la prestació de serveis (RICAC d’ingressos).

c) Entitat que es limita a prestar uns serveis sense rebre les rendes immobiliàries o que les rep però les trasllada per mandat

Si aquests serveis els presta una entitat que no en rep les rendes immobiliàries, només reconeixerà els ingressos per la prestació d’aquests serveis sense tenir registrats els immobles com a actius, segons la NRV 14a i la RICAC d’ingressos. També seria aquest cas si rebés les rendes immobiliàries i els ingressos per la prestació d’aquests serveis, però traslladés aquestes rendes immobiliàries a una altra entitat que en sigui propietària i li hagi encomanat aquest mandat, que haurà de registrar els immobles en el seu actiu, i s’aplicarà l’article 26. Actuació per compte propi i actuació per compte d’altri de la RICAC d’ingressos. En aquesta línia, i en lògica econòmica, aquesta entitat prestaria un doble servei: d’una banda, els serveis turístics als receptors de l’aprofitament per torns, i de l’altra, un servei de gestió de l’arrendament al propietari, que també s’haurà de reconèixer pel seu valor raonable en aplicació de l’apartat 1.

Abast i regla general de la NRV 21a. Operacions entre empreses del grup del PGC:

«Amb caràcter general, i sense perjudici del que es disposa en l’apartat següent, els elements objecte de la transacció es comptabilitzaran en el moment inicial pel seu valor raonable. Si és el cas i el preu acordat en una operació diferís del seu valor raonable, la diferència s’haurà de registrar tenint en compte la realitat econòmica de l’operació. La valoració posterior es farà d’acord amb el que es preveu en les normes corresponents».

S’entén que aquest principi es pot aplicar a qualsevol operació que sigui entre empreses del grup o no, per la generalitat de la presumpció onerosa en el trànsit mercantil, la naturalesa del qual implica l’intercanvi de prestacions recíproques.

Per últim, i per si aquest principi encara fos poc, si una societat rep les rendes immobiliàries sense que tingui el dret de propietat, s’haurà de registrar comptablement d’acord amb la realitat econòmica de l’operació.

En qualsevol cas, en la memòria dels comptes anuals s’haurà de subministrar tota la informació significativa sobre l’operació, amb la finalitat que el conjunt d’operacions reflecteixin la imatge fidel del patrimoni, de la situació financera i dels resultats de l’empresa.

SANCHEZ & JORDANA